相続登記の義務化はいつから？制度の概要や手続き方法を詳しく解説

不動産を引き継いだけれど、どんな手続きがいるのかな？と疑問をお持ちではないでしょうか？

亡くなった方から不動産を引き継いだ場合は「相続登記」の手続きが必要です。相続登記については、今までは明確なルールが定まっていませんでしたが、今後義務化されることが決定しています。また、相続登記をしないことによるリスクもあるため、早めの手続きをしたほうがよいのです。

そこで今回の記事では、相続登記の義務化はいつから始まるのか、制度について詳しく解説します。手続きの方法や費用なども解説しますのでぜひ参考にしてください。

相続登記とは？

相続登記とは、亡くなった方から不動産を相続で譲り受けたときに、所有者の名義を亡くなった方から相続した方へ変更する手続きをいいます。

相続が発生した際に、財産の中に土地・家屋・アパート・マンション・山林・農地などの不動産があった場合は、譲り受けた方がご自身の名前に変更する必要があります。

相続登記の手続きを行う先は、その不動産を管轄している法務局です。不動産の所在地ごとに登記簿で管理されているので、新たな持ち主になった方は、その事実を正式に記録しなければなりません。

不動産の名義を正式な所有者として、登記簿に反映させておくことで、将来の不利益を回避することも可能になります。

相続登記が義務化する背景

相続登記についてはこれまで、誰がいつまでに行わなければならないなど、法的なルールが定められていませんでした。義務ではなく任意だったため、手間のかかる手続きをわざわざしない方も多くいたのです。

土地の所有者を変更しなければ名義が亡くなった方のままなので、新たな持ち主が土地や建物を自由に取り扱えなくなってしまうリスクがあります。また、個人だけの問題ではなく、名義が明確でない土地が増えるのは、国としても大きな問題となっています。

相続登記が義務化されるに至った背景を詳しく見ていきましょう。

所有者不明土地が増えている

相続登記が義務化される背景には「所有者不明土地」の増大があげられます。所有者不明土地とは、登記簿などを確認しても誰のものかがわからない土地、もしくは持ち主がわかってもその方と連絡がつかない土地をいいます。

持ち主が不明な土地が増えてしまう原因の筆頭が、相続登記がなされていないことです。

土地を引き継いだ方が変更手続きを行わない要因としては、以下のようなケースがあります。

しかし、土地の名義が亡くなった方のまま長い間放置されていると、もはや誰が相続できるのかがわからなくなってしまいます。そこで、所有者不明土地対策として相続登記の義務化が検討されました。

土地が有効活用できない

所有者不明土地の増大により土地の有効活用が妨げられているのが、相続登記義務化の大きな要因です。

政府広報オンラインによると、誰の持ち物なのかがわからない土地は日本国土の約22％に上るといいます。これは面積にすると九州全土の面積をも上回る、驚くほどの状況です。

誰のものかわからない土地は、国や自治体が土地を取得し公共事業を行いたい場合であっても利用できません。民間事業者が土地を利用したい場合にも、持ち主がわからなければ話が進められないでしょう。

また、古い建物が放置されたりゴミが不法投棄されたり、管理が行き届かない状況の土地が増えてしまうのも問題です。近隣住民の方は誰に訴えたらよいのかわからず、対処してもらう先がないため困ってしまいます。

所有者不明土地の増大は環境や治安の悪化、防災対策や開発の妨げになるなど、多くの問題をはらんでいます。こうした背景から相続登記の義務化を決定し、土地の持ち主を明確にして有効活用できるよう見直しがされました。

相続登記義務化の概要

相続登記の義務化は、2021年2月10日に「民法等の一部を改正する法律」と「相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律」が決定し、2021年4月21日の参議院本会議で成立しました。

これまで任意であった不動産登記が義務化され、相続登記に期限が設けられます。

新しい法律の概要をチェックしましょう。

相続登記の義務化は2024年4月から始まる

相続登記の義務化は2024年4月1日からスタートします。相続や遺贈により不動産を譲り受けたときは「相続の開始および所有権を取得したことを知った日から3年以内」に名義を変更する責任があります。

「所有権を取得したことを知った日」ということは、不動産を持っていることを知らなかった場合は3年に含まれません。また、遺産分割協議により相続が決定した場合は、協議が成立した日が起算日になります。

法改正以前の相続も義務化の対象となる

法改正のスタートは2024年4月1日ですが、法改正以前に譲り受けた不動産についても、名義の変更がされていない場合は申し出が必要です。

法改正前から引き継いでいた土地があり、その土地の登記変更が完了していないことがわかっていた場合は、施行日である2024年4月1日から3年以内に手続きしなければなりません。

以前に亡くなった方が不動産を所有していた事実を知らず、法改正後に初めて知った場合は、施行日ではなく事実を知った日を起算日として3年の間に登録が必要です。

3年以内に登記しなければ罰則が科される

法改正で決められた3年の期限を過ぎても登記変更をしなかった場合、罰則が科されます。正当な理由がなく申請を怠ると10万円以下の過料の対象です。

正当な理由として考えられるのは以下のような理由です。

参考：大阪市-相続登記の申請の義務化と過料について

正当な理由については個別の事情が関係するため、適用される具体的な状況は今後通達される予定です。

また、実際に過料が科される場合には、登記官が事前に手続きを行うように催告し、相続人が対応しなければ裁判所に通知する予定となっています。

それぞれのルールについては、今後明確化するようです。

法務局が住基ネットで死亡情報を登記できる

法改正が行われたあと、登記官が住基ネット(住民基本台帳ネットワークシステム)などから、登記簿に登録されている情報が変更されていることを確認したときは、法務局がその事実を登録できる制度が新設されます。

そのため、登記を見ればその不動産の名義人が亡くなったことがわかるようになります。ただし、個人の所有者には法務局側から意向を確認したうえで、登記官が職権的に変更の登記をするシステムです。

所有者不明土地の解消や円滑な利用を促進するために、相続登記において住基ネットの活用が検討されています。

相続登記を行わないリスク

相続登記をしないとどうなるのでしょうか？

名義変更を行わないことにより、所有者不明土地が増えて土地の有効活用ができないリスクがあるため、相続登記が義務化されることはご説明しました。義務化により罰則が科されるのもリスクです。

所有者不明土地の問題や罰則が科されること以外にも、以下のようなリスクが考えられます。

• 権利関係が複雑で対処できなくなる
• 不動産の活用や売却ができなくなる
• 不動産が差し押さえられる可能性もある

詳しく見ていきましょう。

権利関係が複雑で対処できなくなる

不動産の名義を変更せずに長年にわたってそのままにしてしまうと、その不動産の権利関係が複雑になり、収拾がつかなくなってしまうのが大きなリスクです。

相続が発生したときに、被相続人の遺書が遺されていなければ遺産分割会議により遺産の分割方法を協議します。

遺産分割協議は、相続人全員が参加する必要があるため、被相続人の生まれてから亡くなるまでの戸籍謄本を調べ、参加すべき相続人を調査しなければなりません。

被相続人が亡くなったあとに長期間経ってしまえば、その参加すべき相続人はどんどん増えていきます。相続人の中で亡くなった方がいれば代襲分割が発生し、ますますややこしくなっていきます。

遺産分割協議は全員の合意が必要ですが、相続人の範囲が広がっていけば、会ったこともない方や連絡が取れない方も出てくるでしょう。

遺産分割がまとまらなければ、土地の分け方が決定できないまま対処に困ってしまいます。相続人が把握できなくなる前に、早めに手続きしておくことが大切です。

不動産の活用や売却ができなくなる

不動産を譲り受けたにもかかわらず、名義を変えずそのままにしていた場合、その不動産を手放したり活用したりするときに不都合が起きます。ご自身の名前が登録されていなければ、土地や建物の所有権を主張できないからです。

いざ売却や運用などの活用をしようとしたときに、前述した遺産分割会議を開催したいと思っても、相続人を集めるのが困難な状況になってしまう可能性もあります。

登記変更が完了していなければ、その土地の売却やアパートなどを建てて運用すること、不動産を担保にしてローンを組むことなど、さまざまな手続きが自由に進められないのがデメリットです。

不動産が差し押さえられる可能性もある

相続登記をせずにそのままにしていた場合、不動産の権利が差し押さえられるリスクがあります。

不動産を登記変更しないまま放置していると、被相続人の不動産は相続人全員の共有財産とみなされます。そのため、借金を滞納している相続者がいる場合、債権者が申し立てれば、その不動産を差し押さえることが可能になるのです。

相続登記をするか相続放棄をするか、早めに判断し手続きを進めることが必要です。

相続登記の手続き方法

ここからは相続登記の手続き方法を確認しておきましょう。

手続きは以下の手順で行います。

1. 相続する不動産をすべて調べる
2. 不動産を引き継ぐ方を決める
3. 相続登記に必要な書類を集める
4. 登記申請書を作成する
5. 管轄の法務局へ申請する

1.相続する不動産をすべて調べる

まず、引き継いだ不動産の情報を登記事項証明書で確認します。登記事項証明書は「法務局の窓口」「郵送」「オンライン」で取得可能です。

登記事項証明書には、不動産の地番や家屋番号が記載されているため、被相続人から譲り受ける土地の正確な情報が得られます。

権利部に記載されている「権利者その他の事項」の欄を確認し、所有者が複数名いる場合は亡くなった方の持分(所有権を持っている部分)だけの相続になります。

土地、家屋に分けて登記されているので、それぞれの所有者・面積・家屋の床面・建物の種類・建物の構造をチェックしておきましょう。

2.不動産を引き継ぐ方を決める

遺言書がない場合は、相続人全員で遺産分割協議を行い、遺産を分ける方法を話し合う必要があります。そのために、被相続人の戸籍謄本等を出生から死亡まですべてさかのぼって確認し、相続人調査を行い法定相続人を確定させます。

話し合いがまとまれば、決定した内容を遺産分割協議書にまとめます。相続人全員が協議の内容に合意していることを証明するために、遺産分割協議書には全員の署名・押印が必要です。また、印鑑証明書も添付しなければなりません。

3.相続登記に必要な書類を集める

遺産分割協議による相続の場合は、以下の書類が必要です。

上記は、遺産分割協議による相続の場合ですが、必要な書類は相続のパターンによっても異なります。例えば、遺言による相続の場合は遺言書を提出しなければなりません。

4.登記申請書を作成する

相続登記申請書は手書きでもパソコンでも作成でき、決まった書式はありません。司法書士に依頼する場合は作成してもらえます。

登記申請書に記載されている主な内容は以下のとおりです。

相続登記を自分で行う場合は、申請書を法務局の「登記申請書の様式及び記載例」からフォーマットをダウンロードして使用すると便利です。記載例も掲載されています。

相続の方法によりフォーマットが異なるので、状況にあった様式を選択して使用しましょう。

5.管轄の法務局へ申請する

相続登記の申請方法は、以下の3通りです。

• 管轄の法務局窓口
• 管轄の法務局へ郵送
• オンライン申請

法務局の窓口へ持参

法務局の窓口へ持参する場合は、その不動産の管轄の法務局に直接持って行きます。

法務局に出向いた場合は、書き方や綴じ方などわからないことがあれば直接確認できるのがメリットです。不備があった場合でも、その場で訂正できます。管轄の法務局が近い方は、直接持参する方法がおすすめです。

管轄の法務局へ郵送

法務局まで距離がある方や、平日の日中に時間を作るのが難しい方は、法務局に郵送する方法もあります。郵送する場合も、提出先は管轄の法務局です。

郵送する際は、封筒の表面に「不動産登記申請書在中」と記載し、書留郵便やレターパックで送付します。郵送するときは配達した記録がわかる方法で送付すると安心です。

返却してほしい書類や登記完了証を郵送で返却してもらいたい場合は、「宛名を記載した返信用封筒」と「書留の料金＋210円の郵便切手」を同封します。

申請書を提出する際には、戸籍謄本・住民票・遺産分割協議書など多くの書類の提出が必要ですが「原本還付」の手続きを行うと、法務局に提出した書類の原本を返却してもらえます。

原本還付を依頼しておくと、戸籍謄本などを他の手続きでも使用できるのでおすすめです。

注意しておきたいのは、郵送の場合、書類が法務局に届いた日が申請日になることです。期限が迫っているときは、到着が間に合うか確認して送付しなければなりません。ギリギリになった場合は直接持参するほうがよいでしょう。

オンライン申請

オンラインで登記申請する方法もあります。ただし、戸籍謄本や住民票などの添付書類は法務局に持参や郵送で提出する場合がほとんどなので、手間は持参や郵送と変わらないのが現状です。

また、インターネットの知識がない方が行うには難易度が高いため、ご自身で申請する場合はあまりおすすめできない方法です。

相続登記にかかる費用

登記をする際に、どれくらい費用がかかるのかも気になるところでしょう。

登記相続にかかる費用には以下の4種類があります。

• 不動産を調査するための費用
• 必要書類の取得手数料
• 登録免許税にかかる費用
• 司法書士への報酬

それぞれの費用について確認していきます。

不動産を調査するための費用

まずは、相続される不動産を調べるための書類に手数料がかかります。

固定資産評価証明書	1通300〜400円(自治体によって異なる)
登記事項証明書	(法務局の窓口・郵送)600円の収入印紙 (オンライン)窓口での受け取りが480円、郵送での受け取りが500円

固定資産評価証明書は、不動産の評価額を確認するために取得が必要です。登記事項証明書には、登記簿に記録された名義人などが記載されているので正確な情報が得られます。

必要書類の取得手数料

相続登記の申請には登記申請書だけでなく、必要な添付書類があります。

基本的な書類と費用は以下のとおりです。

	1通あたりの料金
戸籍謄本	450円
除籍謄本	750円
改製原戸籍謄本	750円
住民票	300円
住民票除票	300円
印鑑証明書	400円前後

除籍謄本とは中に入っている方が全員いなくなった戸籍の写し、改製原戸籍謄本は法改正によって様式が改められる前につくられた戸籍です。戸籍は、亡くなられた方の出生から死亡までさかのぼって取得する必要があります。

また、住民票は不動産を相続される方の枚数、印鑑証明書は相続人全員分が必要です。相続のパターンや被相続人、相続人の状況により必要な書類が変わってくるので、必ず確認のうえ準備してください。

登録免許税にかかる費用

相続登記をするときには登録免許税がかかります。

登録免許税の計算方法は以下のとおりです。

法定相続人が相続する場合	登録免許税=固定資産税評価額×0.4%
法定相続人以外が相続する場合	登録免許税=固定資産税評価額×2.0%

固定資産税評価額は、固定資産評価証明書で確認できます。

司法書士への報酬

司法書士へ手続きを依頼する際の報酬は5〜15万円が相場です。

報酬には規定がなく、不動産の数・不動産の評価額・相続人の数などによっても異なります。

また、登記申請の手続きまでに、相続人調査・財産の調査・遺産分割協議書作成などの難しい作業が発生します。これらのサポートを依頼した場合はその範囲により報酬は変わってくるでしょう。

期限に間に合わない場合は相続人申告登記

相続登記が義務化されると、3年以内に手続きする必要があります。しかし、遺産分割協議がなかなかまとまらず、登録したくてもできない状況も考えられます。

そのような事態に備えて新設されるのが「相続人申告登記」の制度です。相続人申告登記とは、みなしで相続登記の義務を履行したものと認めてもらう手続きです。

協議が間に合わないときに「相続が開始したこと」と「自らが相続人であること」を申し出ることにより、相続登記を一時的に免除してもらえます。

この手続きは、相続人が複数いる場合も単独での申し出ができます。全ての相続人が申請しなければなりませんが、代理申請も可能です。

ただし、遺産分割協議での話し合いがまとまり、不動産の取得分が決定した場合は正式に登記の手続きが必要です。決定したときから3年以内に登記しなければならない責務が発生します。

住所変更登記も義務化される

今回の登記法改正により、登記されている住所・氏名に変更があった場合も登記が義務化されることになりました。2026年4月までに施行予定です。

住所・氏名変更登記は「変更があった日から2年以内」の申請が必要です。正当な理由なく申請しなかった場合は「5万円以下の過料」が科せられます。

住所の変更も相続登記と同様に、2026年4月の施行日までに住所が変わっていた場合にも申し出なければなりません。

施行日前に住所・氏名の変更をしていた場合は施行日から2年以内、施行日以降に住所・氏名の変更をした場合は変更日から2年以内に変更の申請が必要です。

不動産を取得時の情報提供が義務化される

法改正後、不動産を取得した場合には所有者の情報提供も義務化されます。今後は、住所などの変更登記がスムーズに行えるように、生年月日・住所・氏名などが住基ネットへ登録され、情報検索に利用されます。

前述のとおり、住基ネットに登録されている内容と登記簿の内容が違う場合は、法務局が職権で住所などの変更登記ができる仕組みです。変更登記をするのは、本人の了解が得られたときのみになります。

不要な土地は相続土地国庫帰属制度を申請

土地の処分に困っている場合、相続土地国庫帰属制度を利用できます。相続土地国庫帰属制度は、引き継いだけれど利用できない不要な土地を、国に引き取ってもらう制度です。

相続土地国庫帰属制度を利用したい場合は、土地が所在する法務局へ土地の所有権を国に返すための承認申請を行います。審査手数料は登記簿上の1個の土地で1万4,000円です。法務局の調査により認められた場合は、土地の所有権を国に返却することが可能です。

申し出ができるのは、相続または遺贈により土地を取得した方です。自ら土地を購入した場合は申請ができません。また、申請者は10年分の土地管理費相当額の負担金を支払うことが必要です。

相続土地国庫帰属法に関しては、相続登記の義務化に先駆けて、2023年2月22日から相談対応が始まっています。

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