相続した土地の名義変更は必要？申請方法や流れについて解説

親から相続した土地の名義変更は、とくに売却の予定などがなければしなくてもいいと思っていませんか？

相続した土地の名義変更は必要です。現在は義務ではありませんが、令和6年4月1日以降は「所有権移転登記」によって3年以内に名義変更を行わなければ、ペナルティを受けてしまいます。

この記事では、相続した土地を名義変更する方法や申請の流れについて解説します。自分で名義変更するメリット・デメリット、専門家に依頼するメリット・デメリットもご紹介しているため、ぜひ参考にしてください。

土地の名義変更とは

土地の名義変更とは、登記上の土地の所有者を変更することです。

土地の所有者が亡くなった場合、その名義が自動的に相続人へと引き継がれることはありません。土地を相続する方の名前で法務局に相続登記を申請し、登記上の所有者を変更する必要があるのです。

相続した土地の名義変更が必要な理由とは

相続した土地の名義変更が必要な理由は、主に以下の3つです。

相続登記は現在義務ではありません。しかし、令和6年4月1日から義務化されることがすでに決定しています。義務化されたあとは、相続から3年以内に相続登記を申請しないと、10万円以下の過料が科されるため注意が必要です。

また、名義変更をしないと売却や贈与ができないという問題もあります。相続した土地や建物を売却したり贈与したりしたい場合、亡くなった方の名義のままでは手続きできません。いったん相続人の名義にしてからでないと、売却も贈与もできないのです。

そのほか、亡くなった方の名義のまま放置しておくことでどんどん相続関係が複雑になり、名義変更が困難になるのも理由のひとつとして挙げられます。

困るのは子どもや孫、さらにそのあとの世代です。このような理由から、相続した土地や建物には名義変更が必要なのです。

相続開始から土地を名義変更するまでの流れ

相続開始から土地の名義変更をするまでの流れは以下のとおりです。

1. 遺言書の有無を確認する
2. 名義変更する土地の状況を確認する
3. 相続人を確定させる
4. 相続人全員で遺産分割協議をする
5. 相続した土地を名義変更する

それぞれ解説します。

1.遺言書の有無を確認する

土地の所有者が亡くなったら、遺言書の有無を確認する必要があります。遺言書があるかどうかによって、このあとの手続きが変わってくるためです。あるかどうかわからない、あったとしても保管場所の見当がつかないときは公証役場で確認してみましょう。

公証役場に備わっている「公正証書遺言の検索システム」では、平成元年以降に作成された公正証書遺言であれば遺言者の名前や作成年月日、どこの公証役場で作成したかなどの情報が見られます。

秘密証書遺言の場合でも、「遺言書が存在しているかどうか」についてのみ調べられます。

自筆証書遺言は、公証役場に記録がないため心当たりのある場所を探すしかありません。しかし自筆証書遺言に関しては、令和2年7月10日から法務局で保管してくれるサービスが開始しています。

「遺言書保管事実証明書の交付請求」を行えば遺言書が保管されているかどうかがわかるため、一度試してみてもよいでしょう。

なお、遺言書が見つかっても、公正証書遺言と法務局の保管制度を利用した場合の自筆証書遺言以外は勝手に開封してはいけません。家庭裁判所に行き、検認してもらう必要があります。

2.名義変更する土地の状況を確認する

遺言書の有無を確認したら、名義変更する土地の登記状況を確認します。登記状況の確認は、全部事項証明書や登記情報を取得して行います。それぞれの取得方法は以下のとおりです。

書類名	取得方法・取得場所	手数料
全部事項証明書	法務局の証明書発行窓口	600円
	かんたん証明請求	480〜500円
登記情報	登記情報提供サービス	332円

全部事項証明書は法務局に認証された証明書です。登記状況の確認だけでなく、さまざまな申請にも利用できます。

法務局の証明書発行窓口で直接請求するほか、法務省が運営する「登記・供託オンライン申請システム」の「かんたん証明請求」からオンラインでも請求可能です。

かんたん証明請求からオンライン請求したものを法務局で受け取る場合は1通480円、郵送受け取りを選択すれば1通500円で取得できます。しかし法務局の窓口請求、窓口受け取りの場合は1通600円と、オンライン請求に比べて少し手数料が高めです。

一方、登記情報は全部事項証明書のような公的な書類ではありませんが、土地の所在や地番、地目、地積、所有者の情報など、記載内容は全部事項証明書と同じです。

全部事項証明書や登記情報を取得したら「所有者に関する事項」で被相続人と所有者が一致するかを確認します。

3.相続人を確定させる

名義変更したい土地が被相続人の所有であることが確認できたら、相続人を確定させるため相続人調査を行います。被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本を取得し、そこから相続人を拾っていきます。

ここでの注意点は、「すべての相続人を探し出す」ことです。相続人がひとりでも漏れてしまうと、このあと行う遺産分割協議をやり直す必要が出てきます。

また、相続人が漏れていることに気づかず名義変更を行った場合も、登記を一度抹消してから再度登記申請をしなければなりません。このような手間をなくすためにも、相続人調査は慎重に行う必要があります。

4.相続人全員で遺産分割協議をする

相続人が確定したら、相続人全員で遺産分割協議をします。遺産分割協議とは、被相続人の遺産をどのように分けるかについて相続人同士で話し合うことです。

重要なのは「相続人全員」で行うことです。たとえばひとりでも連絡がつかない方や参加を拒んでいる方がいた場合、ほかの相続人で協議を行ったとしてもその協議は成立しません。

有効な遺言書があり、被相続人が所有するすべての遺産について相続人が指定されているならば協議は不要です。ただし、指定されていない遺産についてのみ協議したり、遺言書の内容に従わず協議を行ったりしても問題ありません。

5.相続した土地を名義変更する

遺産分割協議が整ったら、相続した土地を名義変更します。土地だけでなく建物もあれば、同時に手続きしましょう。名義変更の方法については、次の見出しで詳しく解説します。

なお、土地や建物を相続した場合も相続税の対象になります。遺産の総額が基礎控除額(3,000万円+法定相続人の数×600万円)を超えている場合は、相続税の申告手続きと納付を忘れずに行いましょう。

土地を名義変更(所有権移転登記)する方法

土地や建物の名義変更は、正式には「所有権移転登記」といいます。登記の原因が相続である場合は「相続登記」と呼ばれることもあります。「相続登記」なら聞いたことがある、という方もいるのではないでしょうか？

ここでは、土地の所有権移転登記を申請する方法について解説します。

1. 必要書類を集める
2. 登記申請書を作成する
3. 法務局に申請する
4. 登記識別情報通知を受領する

1.必要書類を集める

土地の名義変更に必要な書類を集めます。必要書類は以下のとおりです。

• 相続関係説明図
• 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本
• 被相続人の戸籍の附票または住民票の除票
• 相続人全員の戸籍謄本
• 相続人全員の戸籍の附票または住民票
• 固定資産評価証明書
• 遺言書または遺産分割協議書・印鑑証明書

それぞれ解説します。

相続関係説明図

相続関係説明図は自分で作成できます。法務局のホームページに見本が掲載されているため、参考にしながら作成するとよいでしょう。作成方法に細かい決まりはありませんが、最低限以下の項目を記載する必要があります。

以上の項目を記載し、関係性に応じて名前を線でつなぎましょう。被相続人と婚姻関係にある場合は二重線、そのほかは一本線です。

なお、相続関係説明図の添付は必須ではありませんが、相続関係説明図を添付することで戸籍謄本の原本還付請求が簡単にできます。

被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本

土地の名義変更にかぎらず、相続には被相続人の出生から死亡までのすべての戸籍謄本が必要です。被相続人の死亡や、誰が相続人であるかを証明しなければならないためです。相続人調査の際に取得した戸籍をそのまま添付しましょう。

戸籍謄本は、相続人の戸籍謄本も含めて原本還付請求が可能です。ただし、返却されるのは登記が完了してからになるため、申請時には返してもらえないことに注意しましょう。原本還付請求の方法については、「2.登記申請書を作成する」で解説します。

被相続人の戸籍の附票または住民票の除票

被相続人の住所を表す書類も必要です。住所を表す書類には「戸籍の附票」や「住民票の除票」がありますが、被相続人のものに関しては戸籍の附票を添付することをおすすめします。

戸籍の附票には、その本籍地に籍を置いていたときの住所がすべて記載されることから、住所のつながりを証明するのに適しているためです。

不動産の名義変更でいう「住所」には、被相続人の最後の住所と登記上の所有者の住所があり、この2つが一致していない場合は同一人物であると判断してもらえません。

登記上の住所がひとつ前の住所であれば、住民票の除票でもつながりは証明できます。しかし、登記上の住所が何カ所も前の住所であるなら、戸籍の附票でないと住所のつながりを証明できない可能性が高いです。

登記上の住所が記載されている戸籍の附票を請求するときは、市区町村役場に登記情報や全部事項証明書を持っていき、「登記上の住所が記載されているもの」がほしい旨を伝えるとよいでしょう。

相続人全員の戸籍謄本

土地や建物の名義変更には、相続人全員の戸籍謄本も必要です。相続人それぞれの現在の戸籍謄本を添付しましょう。ただし、遺言による名義変更の場合は、土地や建物を相続する方のもののみで構いません。

相続人の戸籍謄本で注意したいのは、被相続人が亡くなったあとに取得したものでなければならない点です。なぜなら、被相続人が亡くなった時点で相続人が生存していたことを証明する必要があるためです。

相続人自身に変更が生じていないからといって、被相続人が亡くなる日付以前に取得したものを添付した場合は、再度取り直さなければなりません。

なお、被相続人の配偶者や未婚の子など、被相続人と同じ戸籍に在籍している方に関しては、被相続人の死亡事項記載の戸籍に載ってくるため改めて取得する必要はありません。

相続人全員の戸籍の附票または住民票

相続人全員の戸籍の附票または住民票を添付しましょう。相続人の場合、現住所がわかれば問題ないため、どちらを添付しても構いません。

なお、戸籍謄本と同様に、遺言による名義変更であれば土地や建物を相続する方のものがあればよく、相続人全員分までは求められません。

固定資産評価証明書

登録免許税の確認のため、固定資産評価証明書を提出します。固定資産評価証明書は、土地や建物の所在地を管轄する市区町村役場で取得が可能です。

法務局によっては、毎年固定資産税の納税通知書と一緒に送られてくる「課税明細書」をコピーしたものでも受け付けてくれるところもあります。

遺言書または遺産分割協議書・印鑑証明書

遺言書があれば遺言書、遺産分割協議を行った場合は遺産分割協議書と印鑑証明書が必要です。印鑑証明書は、遺産分割協議に参加した相続人全員のものを添付します。

2.登記申請書を作成する

必要書類が整ったら、登記申請書を作成します。手元に全部事項証明書や登記情報、戸籍謄本などを用意し、各項目を埋めていきます。

登記申請書の様式は、法務局のホームページからダウンロード可能です。記入例も公開されているため、参考にするとよいでしょう。

登記申請書が完成したら、用意してあった必要書類とあわせてまとめます。書類のまとめ方は以下のとおりです。

1. 登記申請書
2. 印紙貼り付け用の台紙
3. 相続関係説明図または戸籍謄本のコピー
4. 遺言書または遺産分協議書・印鑑証明書のコピー
5. 固定資産評価証明書のコピー

上記の書類とは別に、原本還付請求したい書類もまとめます。

印紙台紙はA4のコピー用紙で構いません。登記申請書・原本還付請求したい書類のコピーとまとめてホチキスでとめ、登記申請書とのつづり目に割印します。このとき、収入印紙自体には割印や消印をしないようご注意ください。

原本還付請求するときは、相続関係説明図やコピーの下部に「上記原本に相違ありません」の文言と申請人の名前を記載し、申請書に押印する印鑑と同じものを押印しましょう。

そして余白部分に「原本還付請求」と縦書きで記載します。「原本還付請求」の文言は、手書きで記載しても法務局の窓口でスタンプを借りて押してもどちらでも問題ありません。

登記完了後に発行される登記識別情報通知や、原本還付した書類を郵送で受け取りたい場合は、返信用封筒と送料分の切手を添付します。本人限定受取郵便での郵送になるため、切手は書留料金分+210円が必要です。

3.法務局に申請する

書類の準備が整ったら、いよいよ法務局に申請です。申請先は、「名義変更したい土地や建物の所在地を管轄する法務局」です。申請人や被相続人の住所地を管轄する法務局ではありません。

申請には、登録免許税分の収入印紙が必要です。法務局の証明書発行窓口で購入できるため、直接法務局に書類を持ち込んで申請する場合は、証明書発行窓口で購入してから申請してもよいでしょう。

なお、申請書類は郵送でも構いません。郵送で申請する場合は簡易書留か赤のレターパックで郵送しましょう。

登録免許税の計算方法については後述します。

4.登記識別情報通知を受領する

不備がなければ、登記申請から1週間〜10日ほどで登記が完了します。申請時に完了予定日は教えてもらえますが、登記が完了しても通知は来ないため、完了したかどうかは自ら確認する必要があります。登記の進捗状況が気になる際は、電話で問い合わせてみるとよいでしょう。

登記識別情報通知の受け取り方法を郵送にしていた場合は、本人限定受取郵便で送られてきます。

一方、窓口受取を指定していた場合は、法務局に直接受け取りに行きます。受け取りの際は、申請書に押印した印鑑を窓口まで持参しましょう。印鑑を忘れてしまうと受け取れません。

土地の名義変更にかかる費用

土地の名義変更にはさまざまな費用がかかります。費用別にご紹介します。

必要書類を取得する際の手数料

戸籍謄本や戸籍の附票、住民票などを取得する際には手数料がかかります。

書類別の手数料は以下のとおりです。

書類名	取得場所	手数料
戸籍謄本(現在)	本籍地の市町村役場	450円
改製原戸籍謄本		750円
除籍謄本		750円
戸籍の附票		200〜300円
住民票・住民票の除票	住所地の市町村役場	300円
印鑑証明書		300〜400円
固定資産評価証明書	所在地の市町村役場	300〜400円
遺言書検認にかかる費用	遺言者の最終住所地の家庭裁判所	800円+郵送料
全部事項証明書	法務局またはインターネット	480〜600円
登記情報	インターネット	332円

戸籍と戸籍の附票は本籍地のある市区町村役場、住民票と印鑑証明書は住所地のある市区町村役場で取得可能です。市区町村によっては、地区市民センターやコンビニなどで取得できるところもあります。

多くの場合は数千円〜1万円程度ですべての戸籍を揃えられますが、ケースによっては大量の戸籍が必要です。また、1件の相続で数万円かかる場合もあります。

戸籍の手数料は全国一律ですが、ほかは市区町村役場によって手数料額が異なります。印鑑証明書や固定資産評価証明書についても市区町村によって手数料額が異なるため、各市区町村役場のホームページで確認しましょう。

固定資産評価証明書に関しては、無料で登記用が取得できる場合もあります。

登録免許税

法務局に所有権移転登記を申請するときは、登録免許税分の収入印紙が必要です。登録免許税の計算方法は以下のとおりです。

• 登録免許税=土地・建物の評価額×1,000分の4

評価額は、固定資産評価証明書に記載されています。たとえば、評価額が1,000万円だった場合、登録免許税は4万円です。4万円分の収入印紙を購入し、登記申請書のうしろに用意した印紙台紙に貼り付けましょう。

1,000円未満の端数が生じた場合は切り捨てます。

なお、評価額が100万円以下の土地は非課税であり、登録免許税はかかりません。詳しくは、法務局のホームページに掲載されています。参考にするとよいでしょう。

参考：法務局-登録免許税の計算

司法書士の報酬

土地の名義変更を司法書士に依頼する場合は、司法書士の報酬が発生します。司法書士とは、登記のエキスパートです。土地や建物の名義変更を専門としている司法書士は数多くいます。

司法書士の報酬額は、名義変更する物件の数や相続人の数、事務所によって異なりますが、5〜8万円程度が相場です。相続人調査や遺産分割協議書の作成なども依頼するとさらにかかります。

相続した土地の名義変更は自分でもできる？

相続した土地の名義変更は、自分でも十分対応が可能です。相続人が配偶者と子どもだけのシンプルなケースや、相続する土地の筆数が少ない場合などであれば、それほど苦労せず申請できるでしょう。

しかし、中には専門家に依頼したほうがよいときもあります。ここでは、無理をせず専門家を頼ったほうがよいケースをご紹介します。

専門家に依頼したほうがいいケース

相続した土地の名義変更を専門家に依頼したほうがよいのは、以下のようなケースです。

以上のようなケースは、名義変更よりも早い段階から専門家に依頼することをおすすめします。

相続関係が複雑だったり相続人の数が多かったりすると、戸籍の収集だけでも一苦労です。相続人が漏れてしまう可能性もあるため、相続人調査の段階で専門家に依頼すべきでしょう。

1カ所ではなく複数の地域に土地がある場合も、法務局の管轄が異なると管轄ごとに申請しなければなりません。自分で手続きするにはハードルが高いため、登記の状況を調べる段階から相談したほうがスムーズでしょう。

ケースによっては、ひとりではなく複数人の専門家に相談したほうがよいこともあります。

たとえば、相続人間にトラブルなどはなく、相続関係が複雑であるだけならば司法書士に名義変更を依頼すればよいですが、相続人同士でトラブルになっているなら弁護士に相談する必要性が出てきます。

このように、専門家に依頼したほうがよいケースがあることを念頭に置いておきましょう。

自分で名義変更するメリット・デメリット

自分で名義変更するメリットは、なんといっても専門家に支払う費用が発生しないことです。戸籍謄本などの必要書類を取得する際の手数料や、登記申請にかかる登録免許税だけで名義変更の手続きが可能です。

しかし、ミスをする可能性が高いというデメリットもあります。ミスがあれば、補正のために法務局に出向かなければなりません。また、補正が完了するまでの間は審査が止まってしまうため、その分登記が完了するまでに時間がかかります。

専門家に依頼するメリット・デメリット

専門家に名義変更を依頼するメリットには、複雑な案件でも対応できることや、ミスをする可能性が低いため、登記完了までに時間がかからないことなどが挙げられます。

戸籍謄本の収集なども慣れていない方からすると大変な作業ですが、専門家であれば無駄なくスムーズに収集してくれるでしょう。しかし、専門家に依頼すれば当然費用がかかります。できるだけ費用を抑えたい方にとってはデメリットといえるかもれません。

相続した土地を名義変更する際の注意点

相続した土地を名義変更する際には、いくつか注意すべきポイントがあります。ここでは、相続した土地を名義変更する際の注意点を3つご紹介します。

相続人は漏れがないように調査する

相続人調査の際は、相続人が漏れないよう注意しなければなりません。相続人のうちひとりでも欠けていると、遺産分割協議が無効になってしまうためです。

相続人が欠けていることに気づかず遺産分割協議を終え、所有権移転登記を申請した場合でも、登記官が見落とさないかぎりそのまま登記されてしまうことはありません。

しかし、この場合は遺産分割協議からやり直す必要があり、登記申請もいったん取り下げなければならなくなります。結果的にかなりの時間を割いてしまうことになるため、売買や贈与の予定があるなど、急ぎの場合は大幅に予定が狂う可能性があります。

遺産分割協議書には正確な情報を記載する

遺産分割協議書には正確な情報を記載しましょう。なぜなら、正確な情報を記載しないと、どの土地のことを指しているのか判別できない可能性があるためです。

たとえば、全部事項証明書や登記情報ではなく、課税明細書などに記載されている情報を見て遺産分割協議書を作成した場合は要注意です。課税明細書に記載されているのは、税務課が管理している台帳上の情報であるため、登記の情報と一致しないことがあります。

遺産分割協議書は、全部事項証明書や登記情報を見ながら、登記のとおりに記載することが重要です。

不要な土地なら相続放棄を検討する

被相続人の遺産が耕作不可能な農地や管理に手間がかかる山林など、マイナスの資産にしかならないような土地ばかりである場合は、相続放棄を検討するという選択肢もあります。

たとえ相続人にとって不要な土地でも、相続すれば固定資産税や都市計画税といった税金が毎年かかります。

また、周囲に迷惑をかけないよう、きちんと管理していかなくてはなりません。管理ができていないために事故が起きた場合、損害賠償責任が問われる事態に発展することもあり得ます。

ただし、不要な土地だけを選んで放棄することはできません。相続放棄をするとはじめから相続人ではなかったことになるため、プラスの財産、マイナスの財産にかかわらず、すべての遺産に対して相続権を失います。

土地を相続放棄すべきか相続すべきかは、総合的に見て判断する必要があるでしょう。

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