農地相続に必要な手続きは？よくあるトラブルや注意点を解説

「親の農地を相続したけど、どのような手続きをすればよいかわからない」「農地として利用せず転用もしないなら名義変更はしなくていいの？」など、農地を相続したものの、どうすればよいかお困りではありませんか？

農地を相続した場合、利用してもしなくても、まずは名義変更が必要です。そのあと、農業委員会に相続の届出をしなくてはなりません。

この記事では、農地を相続した際に必要な手続きやよくあるトラブル、注意点などについて解説します。農地を相続した際の手続きでお困りの方はぜひご覧ください。

農地を相続するメリットとデメリット

農地にはさまざまな制限がかかっています。そのため、気軽に売却したり農地以外の目的で利用したりすることが難しく、相続したものの持て余してしまうケースも少なくありません。

ここでは、農地を相続するメリットとデメリットについて解説します。

農地を相続するメリットとは

農地を相続するメリットは以下のとおりです。

• 農業が営める
• 第三者に貸し付けることで賃貸料を得られる
• 収益物件にできる可能性がある

それぞれ解説します。

農業が営める

相続した農地を活用し、ご自身で農業が営めます。本格的に取り組めば収益化できる可能性があり、工夫次第ではサラリーマンとして働くよりも稼げることもあります。定年後農家に転身し、ご自身のペースで農業を営んでいくのもよいでしょう。

農業を行っていくにはさまざまな設備が必要ですが、農機具なども農地と一緒に引き継げば初期費用を抑えられます。ただし、始めてすぐに結果が出るものではないため、気長に続ける必要があります。

第三者に貸し付けることで賃貸料を得られる

第三者に農地を貸し付けることで、定期的に賃貸料が入るようになります。ご自身が農業を行わなくても農地が有効活用され、利益が得られるのは大きなメリットといえるでしょう。

また、草刈りなどの維持管理も賃借人に任せられるため、負担も少なくなります。

ただし農地を貸し付ける場合は、原則農業委員会の許可が必要です。いくらご自身が相続した土地であっても、許可なく貸し付けられない点には注意が必要です。

収益物件にできる可能性がある

農地のまま活用せず、地目を変更して貸駐車場として活用したり、賃貸アパートを建築したりなど、農業以外の目的で活用するという選択肢もあります。

ただし、農地を農業以外の目的に利用するときは、農業委員会の許可や受理が必要です。

土地の状態や地域によっては転用が認められない場合もあります。農業委員会に相談し、「転用の見込みがある」というところまで漕ぎ着けて、はじめて申請や届出ができることを念頭に置いておきましょう。

農地を相続するデメリットとは

農地を相続するデメリットは以下のとおりです。

• 買い手がつきにくい
• 維持管理に手間や費用がかかる
• 税金を支払い続けていく必要がある
• 将来ご自身の相続人に負担をかける可能性がある

それぞれ解説します。

買い手がつきにくい

農地は、宅地や雑種地などに比べて買い手がつきにくい傾向にあります。

転用が可能な場合や耕作しやすい場所にあるなど、条件のよい農地であるならまだ見込みはあるでしょう。しかし、ほとんど山と同化している農地や獣害で耕作ができないような農地など、条件の悪い農地をほしがる方はそうそういません。

このような場合は売却することも活用することも難しく、持て余した結果「負動産」と化してしまう可能性があります。

「負動産」とは、売却も活用もできず、ただ税金や管理費用だけがかかってしまう不動産のことです。農地によっては、マイナスにしかならないような財産になる可能性があるのです。

維持管理に手間や費用がかかる

農地は、農地として活用していなくても維持管理に手間や費用がかかります。農地を所有している以上、ほったらかしにはできないためです。

伸びた草が隣地に侵入したり害虫が大量発生したりなど、放置することで周辺に迷惑をかけてしまう可能性もあるため、草刈りや害虫駆除くらいは定期的に行わなければなりません。

ご自身で行えば手間がかかり、業者に頼めば費用がかかるため、どちらにしても継続して行っていくのは大変でしょう。

税金を支払い続けていく必要がある

農地にかぎらず、土地は所有しているかぎり固定資産税が発生し続けます。

農地の評価額は宅地などと比べて安い傾向にあり、農地によっては固定資産税がかからないこともあります。しかし、わずかでもかかるなら毎年支払っていかなければならず、ケースによっては固定資産税の支払いが重い負担になることも。

耕作や農地以外の目的で活用し、何らかの収益がある土地ならまだしも、活用していない農地の固定資産税を何年も支払っていかなければならないのは、無駄に感じるかもしれません。

将来ご自身の相続人に負担をかける可能性がある

農地を相続することで、将来ご自身の相続人に負担をかける可能性があります。なぜなら、将来ご自身が亡くなったときに相続するであろう子どもや孫が、「農地をどうすればよいのか」という問題に直面することが予想されるためです。

子どもが遠方に住んでいる場合や農業をする可能性が低いなら、相続したとしてもなんとかご自身の代で処分する方法を考える必要があるでしょう。

農地を相続するために必要な2つの手続き

農地を相続するために必要な手続きは2つあります。農地の名義を変えることと、農業委員会への届出です。それぞれ解説します。

• 農地を名義変更(相続登記)する
• 農業委員会に相続の届出をする

1.農地を名義変更(相続登記)する

農地を相続したら、名義を被相続人から相続人に変更する必要があります。土地の名義を変える手続きを「所有権移転登記」といい、登記原因が相続である場合は「相続登記」と呼ぶこともあります。

相続登記の申請先は、農地が存在している地域を管轄する法務局です。時期にもよりますが、通常であれば申請後1週間〜10日程度で手続きが完了し、登記識別情報通知が発行されます。

相続登記は令和6年4月から義務化が決まっているものの、現在のところ義務ではなく期限にも定めがありません。

しかし、このあと行う農業委員会への届出は、「被相続人が死亡したことを知ったときから10カ月以内」が期限です。遅くとも10カ月以内には手続きを終わらせておく必要があります。

相続登記の必要書類

相続登記の必要書類は以下のとおりです。

上記の書類に加え、遺産分割協議を行った場合は以下の書類が必要です。

また、遺言書がある場合は以下の書類を追加します。

検認済証明書は、遺言書の形式が公正証書遺言以外で、法務局の遺言書保管制度を利用していなければ必要です。

なお、法定相続分どおりの持分で相続するのであれば、遺産分割協議書や印鑑証明書などは不要です。相続人のうち1名が代表で申請できます。

通常、農地の名義を変更する際は農業委員会の許可や受理が必要です。しかし登記原因が相続である場合、登記後に届出をするだけで足り、許可や受理は必要ありません。

相続登記の際の登録免許税

相続登記を申請する際は、登録免許税を納める必要があります。計算方法は以下のとおりです。

• 登録免許税額＝固定資産評価額×4/1,000

登録免許税を計算したら、登録免許税分の収入印紙を購入し、用意した印紙台紙に貼り付けましょう。

なお、収入印紙は法務局の証明書発行窓口でも購入できます。申請書類を直接持ち込む場合は、証明書発行窓口で購入してから申請するとよいでしょう。

2.農業委員会に相続の届出をする

農地の名義変更が完了したら、農業委員会に相続の届出をします。期限は「被相続人の死亡を知ったときから10カ月以内」です。これを怠れば、10万円以下の過料が科さるため、忘れずに手続きしましょう。

届出先は、農地が存在する地域を管轄する農業委員会です。基本的に、農業委員会は各市町村役場に設置されていますが、地域によっては設置されていないこともあります。わからない場合は役所に問い合わせましょう。

届出をする際の必要書類

届出書の様式は、各市町村によって異なります。農業委員会の窓口で用紙をもらって記入するか、役所のホームページからダウンロードしたものに必要事項を記入し、持っていきましょう。

相続登記完了後の全部事項証明書は、原本でなくても構いません。登記完了後に法務局からもらえる「所有権移転登記完了証」のコピーでも受け付けてもらえます。要は、相続登記が完了していることがわかればよいのです。

農業をする場合は相続税の納税猶予を適用

相続した農地で引き続き農業を行う場合、一定の要件を満たせば農地の納税猶予の特例が適用されます。

農地の納税猶予の特例とは、相続税の支払いが猶予される特例です。相続人が亡くなるまで農業を継続していた場合、農地の種類によっては猶予されていた相続税が免除されます。農地を相続したあと農業を行うのであれば、適用を検討してみるとよいでしょう。

農地の納税猶予の適用要件と手続き方法については、次の見出し以降でそれぞれ解説します。

納税猶予の適用要件

農地の納税猶予の適用要件は被相続人、農業相続人、農地の3つに分かれており、それぞれ満たさなければなりません。

被相続人の要件

被相続人の要件を満たすには、以下のうちいずれかに該当する必要があります。

• 死亡する日まで農業を営んでいた
• 生前に農地などを一括贈与した
• 死亡する日まで営農困難時貸付けを行っていた
• 死亡する日まで特定貸付けを行っていた

農業相続人の要件

農業相続人の要件を満たすには、被相続人の相続人であり、以下のうちいずれかに該当する必要があります。

• 相続税の申告期限までに農業を開始し、その後も継続している
• 被相続人から一括贈与を受け、贈与税の納税猶予が適用されている
• 相続税の申告期限までに特定貸付けを行った

農地の要件

農地の要件を満たすには、被相続人が農業を営んでいた農地または特定貸付けを行っていた農地で、以下のうちいずれかに該当する必要があります。

• 相続税の申告期限までに遺産分割が完了している
• 被相続人が一括贈与を行った際、贈与税の納税猶予が適用されている
• 相続のあった年に被相続人から一括贈与を受けている

納税猶予の手続き方法

農地の納税猶予の適用を受けるには、相続税申告の際、申告書に所定の事項を記載するとともに以下の書類を提出する必要があります。

必要書類	入手方法
相続税の納税猶予に関する適格者証明書	農業委員会に証明願を提出後交付
特例適用農地の明細書	自作(農業委員会の窓口、ホームページ)
納税猶予の特例適用の農地の該当証明書	市町村役場で交付。適格者証明書が必要
担保提供書	自作(国税庁のホームページ)
抵当権設定登記申請書	自作(法務局の窓口、ホームページ)

「相続税の納税猶予に関する適格者証明書」を取得するには、「相続税の納税猶予に関する適格者証明願」を作成し農業委員会に提出する必要があります。現地調査が行われたあと証明書が交付されるため、日数がかかる点に注意しましょう。

また、納税猶予額と利子税に見合った担保を提供する必要があります。担保提供書を作成し、税務署に提出しましょう。様式は、国税庁のホームページに掲載されています。そちらを利用するとよいでしょう。

抵当権設定登記申請書は、法務局の窓口でもらうかホームページからダウンロードすれば入手できます。ご自身でも作成できますが、記載が複雑であるため司法書士への相談がおすすめです。

なお、納税猶予の適用を受け続けるには、3年ごとに手続きを行う必要があります。忘れないよう注意しましょう。

農地を相続しても農業しない場合の選択肢

農地を相続しても農業しない場合は、その農地をどうするかについて考える必要があります。相続した以上、完全放置というわけにはいかないためです。ここでは、相続した農地で農業を行わない場合の選択肢をご紹介します。

農地として売却する

農地のままでは買い手がつかない可能性があるものの、転用が難しい場合や宅地に転用しても需要がないなど、農地のまま売却するしかないこともあります。

積極的に農業をしている農家が近隣にいる場合は、あたってみるとよいかもしれません。農業の規模を大きくしたいと考えているなら、話がよい方向に進む可能性があります。

なお、農地を売却する場合は農業委員会の許可が必須です。許可を得るには、農地を効率的に利用して耕作できることや、買い手に不耕作地や違反状態の農地がないかなど、さまざまな条件をクリアする必要があります。

農地として売却することを検討しているなら、一度農業委員会に相談してみましょう。

農地として賃貸する

農家の中には、農地を借りて耕作している方もいます。そのような方がいれば、貸し付けを検討してもよいでしょう。

所有者は変わらないため固定資産税を納めていかなければなりませんが、定期的に賃貸料が入るため、契約次第ではプラスにできます。

ただし、このパターンでも農業委員会の許可が必要です。農地の場合、ご自身が所有する農地で農業をする以外のことをしようとするときには、基本的に農業委員会が絡んでくることを念頭に置いておきましょう。

転用し農地以外の目的で使用する

農地を転用し、農地以外の目的で使用するのも1つです。

収益物件にすることで副収入を得られるようになるのはメリットといえるでしょう。ただし、賃貸経営を行う場合は、その地域の需要を考えた物件を建築する必要があります。需要がなければ入居者が集まらず、負債を抱えることになり兼ねません。

また、土地の状態や地域によっては転用ができない可能性があります。農業委員会への申請や届出はもちろん、建物の建築が発生する場合は建築基準法や都市計画法など、農地法以外の法律も気にする必要が出てきます。

まずは農業委員会に相談するとよいでしょう。その際、ほかにどの課に相談するべきか教えてもらえます。

相続放棄する

農地として売却できず、転用も難しいケースであれば、相続放棄を検討するという手段もあります。相続放棄をすれば、その相続人ははじめから相続人でなかったことになり、すべての相続財産に対して相続権を失います。

つまり、持て余している農地や借金などのマイナスの財産だけでなく、家や預貯金などといったプラスの財産も相続できなくなるということです。いらないと思っているものだけ放棄できるわけではない点には注意が必要です。

相続放棄には期限がある点にも注意しましょう。相続放棄をするには、「自己のために相続があったことを知ったときから3カ月以内」に家庭裁判所に届け出る必要があります。

しかし、本当に相続放棄をすることがベストなのかどうかは、すべての相続財産が判明していないと判断できません。相続放棄の期限までに相続財産調査を行い、相続財産を確定しておく必要もあるでしょう。

国庫に帰属させる

相続で取得した農地が不要なら、「相続土地国庫帰属制度」を利用することで国に返還できます。農地として売却も転用もできず、さらに相続放棄もするべきでないといったケースであれば、検討してみてもよいかもしれません。

ただし、すべての土地が対象になるわけではない点や、10年分の土地管理費用相当額を負担金として納めなくてはならないといった注意点はあります。また、制度を利用する前に、被相続人から相続人への名義変更も必要です。

相続し最低限の管理をしながら放置する

これまでにご紹介した方法のどれもが難しいなら、最低限の管理をしながら放置するといった方法をとるしかないでしょう。

完全に放置してしまうと近隣に迷惑がかかるため、定期的な草刈りや害虫駆除など、最低限の管理はしていかなければなりません。

敷地内に農業用倉庫や納屋などの建物がある場合はとくに要注意です。老朽化によって建物が倒壊するおそれや害獣が住み着く、放火などの犯罪に利用されるといった可能性が考えられるため、取り壊しを検討する必要があります。

なお、この選択肢を選んだケースでも、相続登記は必要です。将来相続することになるであろう子どもや孫が困らないように、せめて相続登記だけは済ませておきましょう。

農地の相続でよくあるトラブルとは

農地の相続でよくあるのは、以下のようなトラブルです。

• 誰も農地を相続したがらない
• 農地の名義変更や転用の方法がわからない
• 農地の相続税が高額になり支払えない

それぞれ解説します。

誰も農地を相続したがらない

誰も農地を相続したがらず、かといって放棄もしない場合は話し合いが平行線になり、遺産分割協議がまとまらないケースも出てきます。

遺産分割協議がまとまらないと、相続登記が申請できません。また、相続税申告の際には遺産分割が完了している必要があり、協議が成立したあとに作成する「遺産分割協議書」は、さまざまな相続手続きで提出を求められます。

このように、遺産分割協議がまとまらないことは多くの手続きに影響します。

農地の名義変更や転用の方法がわからない

農地の名義変更や転用の方法がわからないというのも、よくあるトラブルの1つです。

手に負えないと感じたら、無理して自力で手続きしようとせず、専門家に頼ることも検討しましょう。

農地の名義変更は、シンプルなケースであればそれほど困難ではないでしょう。しかし、農地の筆数が多い場合や相続関係が複雑な場合などは、専門家でないと難しいこともあります。

また、転用に関してはもちろん専門知識も必要ですが、農業委員会への問い合わせや事前相談なども行わなければならず、慣れていない方にはハードルが高い手続きです。

農地の相続税が高額になり支払えない

たとえ農地であっても、農地の状態や地域によっては評価額が上がることがあります。たとえば相続した農地が市街化区域内にある場合は、似た状況の宅地を基準として評価額が設定されます。そのため、多額の相続税がかかることは珍しくありません。

また、農地は面積が大きいことが多く、筆数が多ければその分相続税が高額になる可能性も高まります。被相続人が大規模な農家であればあるほど相続税が高額になり、支払いが難しくなるケースが考えられます。

農地の相続でトラブルにならないための方法

農地の相続でトラブルにならないためには、「相続が開始したら農地をどうするか」について前もって相続人同士で話し合っておくことが重要です。売却を検討しているなら、売却できる先を探しておくのもおすすめです。

実際に相続が開始してからは、相続人同士でもめごとやトラブルが起きる前に専門家に相談しましょう。専門家によって、得意分野や取り扱ってよい領域はそれぞれ異なります。

相談すべきことがらと適している専門家は以下のとおりです。

弁護士	相続人同士でもめている、またはもめそうな場合
司法書士	農地の名義変更についてお困りの場合
行政書士	農地転用についてお困りの場合

それぞれの専門家を事前に探しておくと、いざ相続が開始した際に慌てずに済みます。

農地を相続する際の注意点

農地を相続する際に注意したいことが2つあります。それぞれ解説します。

相続放棄しても管理義務は残る

たとえ相続放棄をしても、管理義務までは放棄できません。相続人には対象の不動産に対して管理義務があり、その管理義務は、新たな相続人が管理できるようになるまで継続すると定められているためです。

たとえば、対象の土地を適切に管理しなかったために崖崩れが起き、そのことが原因で損害賠償を請求された場合、相続放棄をしていても責任を負う可能性があります。

また、相続人全員が相続放棄をしたケースでは、家庭裁判所によって相続財産の管理人が選任されます。管理人が選任されるまでの間は、最後に相続放棄した方が管理責任を負わなければなりません。

相続放棄によって相続の権利は失っても、義務は残るということを覚えておきましょう。

相続税の納税猶予は打ち切られることがある

農地の相続税の納税猶予は、状況によっては打ち切られることがあります。

たとえば相続した農地を途中で転用し、農地以外の目的に使用すると、納税猶予は打ち切られてしまいます。その場合、これまで猶予されていた相続税と利子税を支払わなければなりません。

転用の可能性があるなら安易に納税猶予を利用せず、慎重に判断したほうがよいでしょう。

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